Por: Josefina Moíses, directora General de AMEFIBRA
Los Real Estate Investment Trusts (REITs) surgieron en Estados Unidos en la década de 1960. Desde entonces, más países y regiones han adoptado el modelo de inversión. Hace treinta años se tenían registradas 120 REITs en dos países y para diciembre de 2023 se tenían contabilizadas 940 listadas en mercados financieros internacionales de 42 países con un valor de capitalización de mercado superior a los 2 billones de dólares. En México, los REITs fueron el modelo para el desarrollo de las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión de Bienes Raíces) que son un instrumento de inversión relativamente joven que nació en 2011. Sin embargo, en escasos 14 años han logrado crecer y sobre todo mostrar sus resultados por encima de otros instrumentos de inversión más antiguos y conocidos.
¿A qué se debe este éxito? Las FIBRAs ofrecen a sus inversionistas acceso a portafolios de bienes inmobiliarios diversificados, una apreciación de capital a largo plazo, ingresos regulares por rentas, y retorno de inversión por arriba de la media del mercado financiero. Por ejemplo, en EE.UU. en los últimos 25 años han tenido retornos superiores a los de S&P 500, en Europa, desde 1990, han tenido retornos anualizados mensuales promedio de 18.9% y en México en el último año casi el doble del promedio del índice de la bolsa en 2024. Además, su gobernanza corporativa garantiza la transparencia de su operación, tienen un historial muy bueno de entrega de dividendos, pueden tener una rápida liquidez y representan un menor riesgo al ser bienes inmuebles con gran oportunidad de crecimiento de su capitalización a través del tiempo.
Los principales inversionistas de las FIBRAs en el mundo son los fondos mutualistas, fondos de pensiones, ETFs, entre otros. La inversión en estos instrumentos ha permitido la democratización de los portafolios de bienes raíces gracias a estas inversiones institucionales y a las nuevas oportunidades que se han abierto para pequeños inversionistas individuales debido al avance de la tecnología, la regulación más amigable de los mercados financieros y las nuevas ofertas de las casas de bolsa.
En Estados Unidos, cerca de 170 millones de personas poseen parte de los REITs. En México, casi 68 millones, principalmente trabajadores, tienen propiedad de estos fideicomisos a través de las Afores, que han invertido más de 183,000 millones de pesos en ellos. Esto representa una parte significativa de los más de 22,500 millones de dólares de capitalización total de estos instrumentos, equivalentes al 5% del PIB.
Las Afores son dueñas del 40% de las FIBRAs por sus ventajas como sólidos instrumentos de inversión, su crecimiento y su bajo riesgo, lo que vincula directamente los ahorros para el retiro de millones de mexicanos con el buen retorno de inversión y su baja exposición al riesgo.
El 25 de octubre de 2024, el Gobierno mexicano anunció modificaciones al régimen de inversión de las Afores con el objetivo de beneficiar a los trabajadores. Entre los cambios destaca un aumento en los límites de inversión en instrumentos estructurados y FIBRAs, permitiendo que las Siefores de los trabajadores jóvenes destinen hasta un 12.5% de sus fondos a estos activos.
Con el impulso del nearshoring y la creciente demanda de infraestructura industrial y comercial, el sector inmobiliario en México tiene un gran potencial de crecimiento. Las FIBRAs representan una inversión rentable y accesible, desempeñando un papel fundamental en la economía mexicana.
El atractivo fiscal de las FIBRAs es compartido en otras regiones también, con el objetivo de incentivar mayores inversiones y generar un mayor impacto en el desarrollo de los países. pues las inversiones inmobiliarias son uno de los principales indicadores económicos de crecimiento de cualquier nación.
En Europa se estima que el valor de mercado de las FIBRAs crezca de 145 mil millones de dólares a 208 mil millones en los próximos cinco años, en gran parte impulsado por un ambiente regulatorio que ha evolucionado y facilita el ahorro privado y las inversiones institucionales, el cuidado para evitar la doble tributación y para generar un nivel de cancha parejo para todas las formas de propiedades inmobiliarias.
En Asia, el crecimiento de las FIBRAs ha sido notable en las últimas dos décadas, pasando de un valor de mercado de 1.7 mil millones de dólares en 2001 a 252 mil millones en 2023. La apertura de China a estos instrumentos desde 2020 ha reforzado las expectativas en la región. Los cambios regulatorios, enfocados en incentivos y mayor transparencia fiscal, han sido clave para la expansión de estos instrumentos de inversión.
Las FIBRAs han demostrado ser una herramienta fundamental para el crecimiento del sector inmobiliario y la diversificación de inversiones a nivel global. Sin embargo, su crecimiento sostenido no solo se refleja en los rendimientos financieros, sino también en la generación de infraestructura y el fortalecimiento de las economías en las que operan. Por ello, la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA) destaca la importancia de impulsar aún más su desarrollo. Con un entorno favorable, estos instrumentos tienen el potencial de consolidarse como un pilar clave en el crecimiento económico del país.
Acerca de AMEFIBRA
AMEFIBRA (Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias) es el referente de la profesionalización de la industria inmobiliaria en México. Constituida en noviembre de 2015, actualmente representa 14 FIBRAs que participan en diversos sectores y mercados inmobiliarios que generan rentas en México. Cuenta con más de 2,000 propiedades que representan 29 millones de m2 de área bruta rentable, de las cuales 7 millones de m2 están certificados. Las FIBRAs representan el 4% estimado de la renta variable nacional, así como el 4.5% del PIB Nacional.
